Presidentens signatur under loven om transformasjon av retten til evig bruk av land utviklet til boligformål til grunneierskap bekreftet det som har blitt snakket om i årevis. Fra 1. januar 2019 ble eierne av leiligheter i boligblokker og eneboliger bygget på land som ble brukt i evig bruk, endelig deres eiere. Hva er evig bruk, og hvordan har situasjonen til innbyggerne endret seg med ankomsten av det nye året?
Hva er evig bruk?
Evig bruksrett er en av de tre typene eiendomsrett, bortsett fra eierskap og begrensede eiendomsrettigheter (bruksrett, servitutt, pant, samarbeidsrett til lokaler og pant). Essensen består i å gi eiendom som eies av statskassen eller lokale myndighetsenheter til bruk for en fysisk eller juridisk person i en periode på 99 år. Bare i spesielle tilfeller begrunnet med et økonomisk formål er det mulig å sette landet i evig bruk i en kortere periode (men ikke mindre enn 40 år).
Evig bruksbruk er et mellomledd mellom eiendomsrett og begrenset eiendomsrett. Den arves, og den evige bruksbrukeren kan i tillegg selge den, lade den og avhende den på en annen måte. Det gjelder imidlertid selve landet, og ikke bygninger som er reist på det. Dermed forblir brukerne eiere av husene og leilighetene, men ikke deres tomter.
En slik spesifikk struktur er karakteristisk for polsk eiendomsrett, som utviklet seg under påvirkning av sosialistisk ideologi. Evig bruksbruk ble innført ved lov av 14. juli 1961 om landforvaltning i byer og boligfelt som en garanti for at eiendommer i byer vil forbli statlig eiendom. Foreløpig er de regulert av bestemmelsene i del II av borgerloven, lov om eiendomsforvaltning og den siste loven om transformasjon av retten til evig bruk av land bygget for boligformål til eierskap.
Årlig avgift for evig bruk
Evig bruk er underlagt forpliktelsen til å betale to typer avgifter: den første (engangs) og den årlige (sykliske). Beløpet deres bestemmes på grunnlag av eiendomsprisen. Når det gjelder den første avgiften, er satsen 15-25% av denne verdien, mens mengden av årlige avgifter avhenger av formålet som eiendommen ble tatt i bruk for. For land gitt til boligformål er satsen 1% av verdien.
Evig bruksbruk er ikke eiendom
Til tross for at både eierretten og den evige bruksretten utgjør to typer rettigheter, gir eierskap et mye bredere omfang og garanterer eieren større sikkerhet over eiendommen.
Både løsøre og fast eiendom kan være gjenstand for eierretten, mens den evige bruksbruken bare er begrenset til land som eies av statskassen eller lokale myndighetsenheter. Videre er eierretten ikke underlagt en tidsbegrensning, i motsetning til evig bruk, som har en tidsbegrensning. Selv om den kan utvides til en annen periode, krever det at brukeren sender inn en passende søknad. Imidlertid kan søkeren nektes forlengelse på grunn av viktig sosial interesse.
Eiendomsrett er bare begrenset av loven, prinsippene for sosial sameksistens og det sosioøkonomiske formålet med denne loven. Evig bruksbruk er i tillegg underlagt bestemmelsene i en avtale inngått i form av en notarialskjøte. Tross alt krever eierskap ikke at du betaler disposisjonsgebyrer.
Det første forsøket på å håndtere den tredelte fordelingen av erstatningsrettigheter
Regelverket som har vært i kraft siden 1. januar er ikke den første tilnærmingen til å utsette institusjonen for evig bruk. Allerede i 2005. Parlamentet vedtok en lov som forvandlet retten til evig bruk til eierskap. Det viste seg imidlertid raskt at regelverket ikke var tilpasset virkeligheten.
Det handlet hovedsakelig om at bestemmelsen om ombygging av land var plasseringen av bygårder med flere leiligheter (primært boligblokker). For transformasjonen var samtykke fra alle leilighetseiere som hadde aksjer i retten til evig bruk av dette landet. Det var derfor nok for en aksjonær å nekte å delta i søknaden for å hindre planene til alle de andre og henvise saken til retten. Denne tilstanden var grovt urettferdig for beboerne i leilighetene i boligblokker og resulterte i utvidelse av hele transformasjonsprosedyren.
Hva endrer den nye prosedyren for å transformere evig bruk til eierskap?
Først og fremst har tildeling av evigvarende bruksareal blitt et faktum. Dette betyr at både eiere av leiligheter i bygårder med flere leiligheter (hvis minst halvparten av lokalene i blokken er beregnet på boligformål) og eneboliger etter hvert vil få eierskap til tomten under leiligheten eller huset sitt, og på like vilkår.
På den annen side er den mørke siden av endringen forpliktelsen til å betale transformasjonsgebyret i 20 år fra det øyeblikket du har gitt eierskap. I praksis betyr dette at innbyggerne de neste 20 årene fortsatt må betale en syklisk faktura til samme beløp som verdien av årsavgiften for evig bruk. Bare navnet endres.
Imidlertid kan hele verdien av konverteringsgebyret også betales samtidig. Denne løsningen er spesielt gunstig for eiere av eiendom som ligger på land eid av statskassen. Deretter, hvis de bestemmer seg for å betale den totale avgiften det første året for franchisetaking, kan de dra nytte av så mye som 60% av rabatten. Imidlertid vil verdien hvert år reduseres med 10%. Men hvis eieren ikke mottar et sertifikat for konvertering av evig bruk til eierskap innen utgangen av 2019, vil rabatten gjelde ham frem til februar 2020.
Det nye regelverket styrker beboernes posisjon
Eierskapsretten er definitivt sterkere enn den evige bruksretten og krever ikke fornyelse etter flere titalls år. Årets franchisevirksomhet styrket retten til omtrent 2,5 millioner familier til deres hjem og leiligheter betydelig. I tillegg vil plikten til å betale årlige avgifter forsvinne i maksimalt 20 år.
Wojtek GąciarzEn advokat med stil for å skrive, han arbeider med redigering av spesialiserte juridiske artikler som omhandler spørsmålene om byggelov og dens andre grener. I sitt arbeid fokuserer han på leseren, og oversetter de komplekse reglene i polsk lovgivning til enkelt og leselig språk. Han kombinerer kunnskapen og erfaringene fra å jobbe i advokatfirmaer, med et stadig utviklet skriveverksted og kunnskap om å lage innhold på Internett.